NT nuomos spąstai: neteisėtas turto pasisavinimas ir užprogramuotos problemos

1. Protu nesuvokiamos sąlygos: mokesčiai už orą ir kišimasis į privatumą

Sutartyje gausu nuo protu nesuvokiamų iki teisei prieštaraujančių sąlygų. Viena iš jų – tiesioginis bandymas susirinkti depozitą dėl subjektyvių smulkmenų pasitelkiant valymo paslaugas. Sutartyje (3.3 punktas) nurodoma:

„Buto grąžinimo Nuomotojui momentu, Butas turi būti pilnai sutvarkytas įmonės, kuri atsakinga už kiekvieną neišvalytą vietą. Mokestis už išvalymą yra nuskaičiuojamas iš užstato sumos...“

Čia nepridedami jokie valymo standartai, įkainiai ar apibrėžimai, kas yra „neišvalyta vieta“. Tai atveria kelią savavališkam užstato mažinimui dėl bet kokios dulkės.

Dar didesnį šoką kelia 3.1 punktas, numatantis atsakomybę už daiktus, kurių net nebuvo bute:

„...jei Sąraše nebus nurodyta daiktų, kurie bus tiesiogiai ar netiesiogiai užfiksuoti prie Sąrašo, tai bus laikoma, kad tokie daiktai buvo perduoti Nuomininkui ir yra įtraukti į Sąrašą.“

Tai tiesioginis būdas vėliau apkaltinti nuomininką turto dingimu ir pareikalauti kompensacijos už išgalvotus daiktus.

Papildomai savininkas pasilieka teisę visiškai kontroliuoti nuomininko gyvenimą (5.2 punktas):

„Nuomotojas ar jo atstovai, turi teisę patekti į Butą ir jį tikrinti nuo 9 valandos iki 21 valandos. [...] Šio straipsnio nuostatos taikomos ir tais atvejais, kai Nuomotojas pageidauja aprodyti Butą būsimam naudotojui ar pirkėjui.“

Tai reiškia, kad artėjant sutarties pabaigai (likus mėnesiui ar keliems), savininkas įgauna teisę kasdien nuo 9 iki 21 val. vesti į jūsų namus svetimus žmones. Net ir tada, kai jūsų nėra namuose. Tokioje aplinkoje tampa neįmanoma nei normaliai dirbti, nei gyventi, o jūsų asmeninė erdvė paverčiama pereinamuoju kiemu.

2. Savininko turto atnaujinimas jūsų lėšomis: visiškai nauja už seną

Vienas įžūliausių punktų – reikalavimas nuomininkui savo lėšomis atnaujinti savininko turtą ir inžinerines sistemas. Sutartyje (4.1 punktas) tiesiogiai nurodoma:

„Nuomininkas įsipareigoja nedelsiant likviduoti visus Buto šildymo, kanalizacijos, vandentiekio, elektros ir kitų sistemų gedimus ar avarijas bei jų padarinius.“

• Faktas: Pagal LR Civilinį kodeksą, už kapitalinį pastato remontą ir inžinerinių sistemų nusidėvėjimą visada atsako nuomotojas. Tačiau nuomininkui bandoma primesti atsakomybę už visą inžinerinę bazę. Jei dėl natūralaus nusidėvėjimo sugenda šildymo katilas (vertė ~900 EUR), trūksta susidėvėjęs kanalizacijos vamzdis ar perdega sena elektros instaliacija, šios sutarties rėmuose visa finansinė našta krinta ant nuomininko pečių.

Dar didesnis absurdas užkoduotas 3.1 ir 6.7 punktuose. Reikalaujama, kad bet kokio sugadinimo ar gedimo atveju nuomininkas atlygintų žalą:

„atstatomąja verte (t.y. tokio pačio, naujo daikto rinkos kaina)“

Tai reiškia, kad visiškai ignoruojamas realus daiktų nusidėvėjimas. Jei sugenda 10 metų senumo šaldytuvas ar sulūžta sena lova, privalėsite savininkui nupirkti visiškai naują.

Palyginimui: net draudimo kompanijos standartiniuose polisuose žalą skaičiuoja įvertindamos nusidėvėjimą. Turto draudimas su atstatomąja verte (be nusidėvėjimo) yra specifinis produktas, kurio įmokos būna ženkliai didesnės. Šioje sutartyje nuomininkas paverčiamas nemokamu, neribotu savininko turto atnaujinimo draudimo fondu.

3. Finansinė kilpa: 73 % metinių palūkanų už vėlavimą

Sutarties 9.2 punkte nustatyti neadekvatūs „0,2 % dydžio delspinigiai nuo laiku nesumokėtos sumos už kiekvieną uždelstą dieną“.

Tai nėra standartinė praktika – tai sudaro 73 % metinių palūkanų. Lietuvos teismų praktikoje tokio dydžio delspinigiai pripažįstami neprotingais ir nesąžiningais. Standartinė rinkos norma svyruoja tarp 0,02 % ir 0,05 %. Tokia sąlyga rodo sąmoningą siekį finansiškai sužlugdyti nuomininką net ir esant minimaliam vėlavimui.

4. Užstatas ar avansas? Finansinis manipuliavimas

Dokumente aptiktas esminis prieštaravimas, kuriuo bandoma nusavinti nuomininko pinigus. 8.1 punkte nurodyta, kad nuomininkas moka 800 EUR avansą, kuris padalinamas: „400 eur. mokėjimas už paskutinį nuomos mėnesį ir 400 eur. garantas“.

Tačiau 9.4 punkte įrašyta sąlyga, kad nutraukus sutartį anksčiau laiko (ne dėl nuomotojo kaltės), „Nuomotojui lieka Nuomininko sumokėtas užstatas (800 eurų)“. Teisiškai pusė šios sumos yra avansas – išankstinis apmokėjimas už nuomos paslaugą, o ne užstatas ar netesybos. Tokia formuluotė leidžia savininkui praturtėti pasisavinant lėšas už faktiškai nesuteiktas paslaugas.

5. Tai nėra klaidos – tai kryptinga schema

Tai, kas yra surašyta šioje sutartyje, nėra atsitiktinės klaidos. Iš jokio standartinio šablono tokie punktai neatsiranda. Tai sąmoningai ir kryptingai kurta sutartis, kurios pagalba galimai jau ne kartą buvo pasipelnyta. Dokumentas sudarytas absoliučiai asimetriškai – pavyzdžiui, nuomotojas (10.4 punkto d dalis) pasilieka teisę sutartį nutraukti be jokios priežasties tiesiog įspėjęs prieš 2 mėnesius, tačiau nuomininkui tokia teisė nėra suteikiama.

Kodėl naudinga užnugaryje turėti NT brokerį?

Šis pavyzdys iliustruoja, kad nekilnojamojo turto pardavimas ar nuoma nėra tik raktų perdavimas – tai teisinės ir finansinės saugos užtikrinimas.

Sutartis būtų simetriška (teisės ir pareigos vienodos abiem šalims), atitiktų įstatymus ir neturėtų jokių paslėptų mokesčių, dviprasmybių ar protu nesuvokiamų įsipareigojimų. Lygiai taip pat svarbu apsisaugoti nuo nesąžiningų nuomininkų pvz: nuo turto niokojimo, nemokumo ar nelegalaus subnuomavimo.

Rinkoje gajus mitas, jog brokerio paslaugos tėra papildomos išlaidos. Skaičiai rodo priešingai. Rizikų užkardymas (kaip šiame pavyzdyje), teisinga kainodara ir tvirta derybinė pozicija lemia tai, jog atstovavimas ne tik padengia savo kaštus, bet ir sukuria apčiuopiamą finansinį pliusą klientui. Negaliu kalbėti už visus rinkos dalyvius, tačiau toks atsiperkamumas ir realios vertės kūrimas yra asmeninis mano veiklos standartas.

Planuojate nuomoti ar parduoti turtą? Susisiekite dėl objektyvaus vertinimo ir saugaus sandorio valdymo.

www.andriusvelykis.lt