Pirkti, parduoti ar laukti? NT rinkos realybė be oficialios statistikos filtrų
Viešoje erdvėje nuolat spekuliuojama NT kainų kritimu. Žiniasklaida ir analitikai remiasi makroekonomine statistika, tačiau realybė, su kuria susiduriama tiesioginėse derybose, atrodo visiškai kitaip. Analizuojame, kada krizės laukimas atneša pelną, o kada – tik prarastą laiką ir pinigus.
NT brokeris Andrius Velykis - NT OAZĖ
8/13/20262 min read
Oficiali statistika prieš derybas: 2008 m. krizės pamokos
Krizės epicentre rinka skilo:
Pardavėjų psichologija ir bankrotai: Vilniuje, kur dominavo stambūs, kreditų perkrauti vystytojai, prasidėjo bankrotai. Šiems statytojams desperatiškai reikėjo grynųjų pinigų. Nors oficialiose reklamose standartinis naujos statybos butas galėjo būti skelbiamas už 305 000 Lt, realiose derybose, atėjus pirkėjui su finansavimu, kaina per kelias dienas krisdavo iki 245 000 Lt.
Sustojusi rinka: Tuo pačiu metu Kaune perteklinės pasiūlos ir stambių bankrotų mastas buvo mažesnis. Pardavėjai masiškai atsisakė nuleisti kainas, todėl naujos statybos butai tvirtai laikėsi ties 300 000 Lt riba. Užuot kritusios kainos, tiesiog drastiškai krito sandorių skaičius.
Išvada: kainos krenta ne ten, kur „krizė“, o ten, kur pardavėjui skubiai prireikia apyvartinių lėšų. Laukimas, kol „atpigs viskas“, yra loterija. Tikslinga ieškoti konkretaus pardavėjo, kuriam reikia greito likvidumo.
Naujos statybos galimybės ir 100 000 eurų vertės šuolis (2022–2023 m. pavyzdys)
Ši dinamika pasikartojo ir pastaruoju metu, Europos Centriniam Bankui stipriai pakėlus palūkanų normas. Nors oficiali statistika fiksavo tik kainų stagnaciją, realioje rinkoje atsivėrė itin pelningi, bet trumpi galimybių langai.
Sumažėjus pirkėjų aktyvumui, ilgų pardavimo ciklų išvarginti naujų projektų vystytojai susidūrė su apyvartinių lėšų trūkumu. Tie pirkėjai, kurie tuo momentu turėjo laisvą kapitalą (be sudėtingų bankinių procedūrų), galėjo diktuoti sąlygas ir įsigyti naujos statybos objektus pačiame kainų dugne.
Kaip tai atrodo realiais skaičiais? Fiksuojami faktai, kai 2023 m., pasinaudojus statytojo likvidumo poreikiu, nupirkto namo vertė per dvejus metus pakilo lygiai 100 000 eurų. Šiandien to paties statytojo, to paties segmento ir lokacijos namai – parduodami netgi su mažesniais žemės sklypais – be jokių derybų realizuojami 100 000 eurų brangiau. Tai įrodo, kad didžiausia grąža sugeneruojama ne laukiant hipotetinės krizės, o išnaudojant momentinį kitos pusės kapitalo trūkumą.
Ar verta parduoti turtą dabartinėmis sąlygomis?
Dažnas pardavėjų klausimas – ar dabar geras laikas realizuoti turtą, ar verta laukti? Sprendimas turi būti grindžiamas ne bandymais atspėti statistiką, o kapitalo judėjimo logika.
Pinigų šaldymas: Jei turtas parduodamas tik tam, kad lėšos gulėtų banko sąskaitoje – tai tiesioginis pinigų perkamosios galios naikinimas dėl infliacijos.
Turto keitimo taisyklė: Saugiausia strategija yra turto keitimas (angl. asset swap). Jei parduodate esamą NT ir perkate kitą, makroekonominis fonas (sastingis ar augimas) tampa nesvarbus. Jei rinka vėsta – savo turtą parduodate pigiau, bet ir naują nusiperkate atpigusį. Jei rinka kyla – parduodate brangiau, tačiau už naują sumokate atitinkamai daugiau. Jūsų turimo kapitalo vertės proporcija rinkoje išlieka stabili.
Galutinis sprendimas NT rinkoje visada turi remtis Jūsų objekto technine analize šiandien.
Reikia objektyvaus Jūsų turto vertinimo ir strategijos be tuščių pažadų?
Planuojate nuomoti, pirkti ar parduoti turtą?
Susisiekite dėl objektyvaus vertinimo ir saugaus sandorio valdymo.
👉 KONTAKTAI